10월 ‘에어비앤비 쇼크’ 현실화…도심 오피스텔 메이저 놀이터 6만여 개 퇴출 위기

2025년 10월, 서울 중심 공유숙박 시장에 대격변이 예고된다. 에어비앤비의 영업신고 의무화 방침으로 인해 미신고 오피스텔 메이저 놀이터 수만 개가 한꺼번에 퇴출될 전망이다. 특히 강남, 홍대, 종로 등 외국인 선호 지역 메이저 놀이터의 상당수가 대상에 포함되면서 국내 관광 산업 전반에 큰 파장을 불러올 것으로 보인다.

2023년 기준, 국내에 등록된 에어비앤비 메이저 놀이터는 73,000개 이상. 연간 거래액은 1조 1,000억 원을 돌파했다. 그러나 이 중 70%에서 최대 90%까지가 정식 영업신고를 하지 않은 ‘미신고 메이저 놀이터’로 추정된다. 야놀자리서치의 분석에 따르면, 2022년 국내 에어비앤비 거래액은 1조 1,289억 원에 달했지만, 국세청에 신고된 부가가치세는 217억 원에 불과했다.

에어비앤비는 지난해 7월, 자사 플랫폼에 등록된 메이저 놀이터에 대해 정부의 ‘숙박업 영업신고’ 확인 절차를 강화하겠다고 발표했다. 이는 사실상 미신고 메이저 놀이터 퇴출을 의미한다.

가장 큰 타격을 입는 곳은 오피스텔 형태의 메이저 놀이터다. 현행 건축법상 오피스텔은 ‘업무시설’로 분류되며, 숙박업 신고가 불가능하다. 2016년 대법원도 “오피스텔을 활용한 단기 임대는 불법 숙박업”이라는 판결을 내린 바 있다. 이에 따라 수만 개에 달하는 오피스텔 기반 에어비앤비 메이저 놀이터가 오는 10월 이후 무더기 퇴출될 가능성이 높다.

실제로 서울 강남, 홍대, 종로 등 주요 도심 관광지 인근의 메이저 놀이터 상당수가 오피스텔 기반이다. 이들 지역은 외국인 자유여행객(FIT)이 선호하는 대표적 거점이기도 하다. 공유숙박 플랫폼이 실질적으로 외국인 관광객의 메이저 놀이터 수요를 흡수해온 점을 고려할 때, 단순한 시장 조정 이상의 여파가 불가피하다.

해외 사례에서도 비슷한 규제 이후 큰 충격이 뒤따랐다. 2018년 일본이 ‘민박신법’을 시행하면서 메이저 놀이터 수는 62,000개에서 13,800개로 80% 가까이 급감했다. 뉴욕은 2023년 강력한 단기임대 규제로 92%의 메이저 놀이터가 사라지면서 호텔 가격이 7.4% 상승했다.

한국도 이와 유사한 상황을 겪을 가능성이 크다. 특히 법 개정 없이 건축물 용도 문제로 숙박업 전환이 원천적으로 불가능한 메이저 놀이터은 사실상 퇴로가 없다.

퇴출 위기에 놓인 다수의 호스트는 소규모 자본으로 여러 메이저 놀이터을 임차하거나 매입해 운영해온 개인사업자다. 이들은 파티룸 등 공간 대여업으로 업종 전환을 시도하고 있지만, 숙박업과는 전혀 다른 운영 구조와 고객층으로 인해 전환이 쉽지 않다. 장기 임대 시장으로의 복귀 역시 수익성 측면에서 현저히 불리하다.

한 업계 관계자는 “단기간 수익을 위해 메이저 놀이터을 매입하거나 리스한 사업자들은 거의 폐업 수준의 타격을 입게 될 것”이라며 “정부나 지자체 차원의 정책적 지원이나 대안 마련이 없는 상태에서 시장 퇴출을 강요받고 있다”고 말했다.

반면, 이번 조치로 반사이익을 얻는 주체들도 분명하다. 가장 먼저 중저가 호텔 업계다. 에어비앤비 퇴출 메이저 놀이터의 주요 수요층이 가격 민감도가 높은 외국인 자유여행객이기 때문이다. 해당 수요가 호텔로 이동하면서 점유율 상승이 예상된다.

생활형 숙박시설도 주목된다. 생숙은 아파트형 구조에 주방, 세탁기 등을 갖춘 점에서 오피스텔 기반 메이저 놀이터와 유사한데, 법적으로는 ‘숙박시설’로 분류되어 합법적 운영이 가능하다. 이에 따라 도심 내 생숙 단지에는 향후 수요가 대거 몰릴 것으로 보인다.

국내외 OTA(온라인 여행사)들도 기회를 맞았다. 그간 에어비앤비가 독점해온 공유숙박 영역에서 이탈하는 수요와 소수의 합법 호스트들을 흡수할 수 있는 구조가 마련됐기 때문이다. 에어비앤비의 메이저 놀이터 재편에 따라 공백이 발생하는 만큼, 이를 적극적으로 채워넣는 전략이 향후 성패를 좌우할 전망이다.

한편, 일각에서는 에어비앤비의 이번 조치가 단순한 ‘준법 선언’이 아니라는 시각도 제기된다. 단기적 메이저 놀이터 부족 사태와 외국인 관광객 감소 가능성을 정부가 무시할 수 없는 만큼, 에어비앤비는 이를 지렛대 삼아 정책 완화를 이끌어내려는 전략을 펼칠 수도 있다는 분석이다.

예컨대 일본은 민박법을 통해 연간 180일 이내 숙박만 허용하는 방식으로 공유숙박을 부분 합법화했고, 파리 등 유럽 도시도 ‘주 거주지’ 기준과 ‘등록제’를 도입해 과도한 상업화를 제한하면서도 일정 부분 운영을 허용하고 있다. 한국도 유사한 모델을 검토할 가능성이 배제되지 않는다.

공유숙박의 본질은 ‘여유 공간을 활용한 부업’에 있다. 하지만 현실은 소규모 자영업자들이 메이저 놀이터을 장기 임차해 숙박업으로 전업하는 구조로 바뀌었다. 이로 인해 주거 안정성 저하, 세원 누수, 안전 문제 등 사회적 비용이 증가했다는 점에서 정부의 규제는 일정 부분 불가피하다는 지적도 있다.

다만, 3,000만 외래 관광객 유치를 목표로 하는 국가 관광 전략과 충돌하지 않도록, 유연하고 현실적인 대안을 마련할 필요가 있다. 단순한 금지보다는 운영 요건 설정, 메이저 놀이터 등록제, 주기적 점검 등의 방식으로 질서 있는 합법화를 도모하는 접근이 필요하다.

메이저 놀이터의 ‘숙박업 영업신고’ 강화 조치는 단순한 플랫폼 정책 변경이 아닌, 국내 공유숙박 생태계 전반의 지각변동을 촉발할 사건이다. 숙박 공급의 대규모 이탈과 이에 따른 가격 상승, 관광객 수요 변화가 불가피한 상황에서 정부와 업계의 빠른 대응이 요구된다. 향후 관련 법제도 개선과 정책적 조율 없이는, 시장 혼란과 부작용만이 남을 수 있다.